Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bir bölümün, yıllın belli dönemlerinde, belli bir kişi lehine yapı veya bağımsız bölümden yararlanılması için verilen bir irtifak hakkıdır. Devre mülk sözleşmesi bu irtifak hakkının kazanılması için yapılan sözleşmedir. Devre mülk sözleşmesi Kat Mülkiyeti Kanunun 57 ve 65. Maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Devremülk Sözleşmesinin Şartları:
- Devre mülk sözleşmesinin kurulabilmesi için taşınmazın belli niteliklere sahip olması gerekmektedir. Bu yapılar mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
- Sözleşme yapılırken devre mülk hakkının belli sürelere göre belirlenmesi gerekmektedir. Sözleşmede belirlenen sürenin 15 günden az olmaması gerekmektedir.
- Devre mülk sözleşmesi resmi şekilde noterde veya tapu müdürlüklerinde yapılmalıdır. Sözleşme yapılmadan bir gün önce tüketiciye bir ön bilgilendirme formu sunulması gerekmektedir. Sözleşme yapıldıktan sonra tapuya sözleşmenin bir örneğinin sunulması gerekmektedir.
- Satıcı veya sağlayıcı ile tüketicinin imzaladığı sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmesi gerekmektedir.
Devremülk Sözleşmenin Özellikleri:
Devre mülk hakkı devir ve temlik edilebilir, mirasçılara geçebilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkının kullanımını başkalarına bırakabilir.
Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda kullandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahiplerine teslim etmeye mecburdurlar. Eğer dönem sonunda tahliye olunmazsa istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde mahalin en büyük mülki amirinin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır.
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5. Maddesinde satıcı ya da sağlayıcının tüketiciye sunacağı ön bilgilendirme formunun neleri içermesi gerektiği düzenlenmiştir. Buna göre olması gereken bilgiler;
a) Satıcı, sağlayıcı ve malikin isim, unvan, açık adres, telefon ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgiler. .b) Sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve kullanım koşulları. c) Sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı. ç) Sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri. d) Sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dahil toplam fiyat. e) Ortak tesislerin ve hizmetlerin kullanımı için ödenecek bedel, vergi, harç gibi zorunlu yasal giderler ile genel idari masrafların ne şekilde hesaplanacağına, bu giderlerin nasıl ve ne zaman arttırılabileceği ile tüketiciye nasıl yansıtılacağına ilişkin açıklamalar. f) Tüketicinin yararlanabileceği yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanma şartları. g) Taşınmazın bakım ve onarımının, yönetim ve idaresinin ne şekilde olacağına ilişkin açıklamalar ve tüketicilerin bu konularla ilgili kararlara nasıl katılabileceği ve etkileyebileceğini de içeren bilgi. ğ) İktisabın sözleşmede belirtilenler dışında herhangi bir ek ödemeye ve yükümlülüğe yol açmayacağına ilişkin bilgi.h) Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı ile varsa değişim planına ilişkin açıklamalar. ı) Cayma hakkının ne şekilde kullanılacağı ve cayma bildiriminin yapılacağı açık adres, faks numarası ve elektronik posta bilgileri. i) Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde varsa idari veya hukuki kısıtlamalara ilişkin bilgi. j) Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır.” ibaresi. k) Konusunu diğer ayni haklar ile şahsi bir hakkın oluşturduğu sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır. Cayma süresi içinde sözleşmeye konu mal veya hizmet karşılığında herhangi bir isim altında ödeme yapmanızı veya borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi istemeyeceğimizi taahhüt ederiz.” ibaresi. l) Ön ödeme tutarı. m) Verilen teminata ilişkin bilgiler. n) Yapı ruhsatının alınış tarihi. o) Sözleşme konusu hakkın devir veya teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğine dair bilgi. ö) Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı ve bu hakka ilişkin bilgiler. p) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat ödenmesi haricinde tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemeyeceğine ilişkin bilgi. r) Sözleşme konusu hakkın devir veya tesliminden sonra geçerli olmak üzere tarafların sözleşmeyi fesih şartları ile sözleşmenin feshedilmesi halinde bunun sonuçlarına ilişkin bilgi. s) Varsa satıcı veya sağlayıcının şikayetlere ilişkin çözüm yöntemleri hakkında bilgi. ş) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi. t) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri. u) Sözleşme konusu hakkın taksitle satılması halinde; 1) Tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı, 2) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,3) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları 4) Varsa peşinat tutarı.
Devre Mülk Sözleşmesinin Feshi:
Sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapılması başlıca fesih sebeplerden bazılarını oluşturur. Sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması, yapının belli özelliklere sahip olmaması, sözleşme yapılmadan önce bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi bu nedenler arasında sayılabilir. Korkutma, aldatma, yanılma ile yapılan sözleşmeler de feshedilebilir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2018/3743 E. 2018/8179 K. Numaralı kararında “… Taraflar arasında devre mülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” Şeklinde hükmedilmiştir. Sözleşme feshedildikten sonra taraflar aldıklarını geri vermelidir.
Tüketicinin Cayma Hakkı:
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 50. Maddesinin 6. Fıkrasında “(6) Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satım, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer.” cayma hakkı düzenlenmiştir.
Tüketici devre mülk sözleşmesine konu olan yapıyı teslim aldıktan sonra 14 gün içinde cayma hakkını kullanarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Dikkat edilmesi gereken konu sürenin başlangıcıdır. Eğer yapı tüketiciye teslim edilmemişse söz konusu süre hiç başlamaz ve tüketici istediği zaman cayma hakkını kullanabilir. Cayma hakkının kullanılması ile birlikte taraflar aldıklarını geri iade ederler. Tüketiciyle yapılan sözleşme şekil şartlarını taşımıyorsa o zaman cayma hakkı belli bir süre ile kısıtlanmış değildir.
Cayma bildiriminin yazılı olması gerekir. Genellikle tüketiciler telefonlar arayarak, mesaj ve benzeri yollarla caydıklarını bildirirler ancak bu durumda verdikleri senetlerden dolayı hak kayıpları yaşayabilirler. Senetlerin icra takibine konulması sonucu icra borçlusu dahi olabilirler. Bu sebeplerle cayma bildiriminin avukat yardımı ile noter aracılığı ile yapılması en doğrusu oalcaktır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Devremülk sözleşmesinin iptali, senetlerin iadesi, menfi tespit gibi istemlerle açılan davalarda görevli mahkeme 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanuna göre Tüketici Mahkemesidir. Tüketici davayı kendi yerleşim yerinde açabileceği gibi sağlayıcının yerleşim yerinde açılabilir.
***
Ülkemizde son zamanlarda Devre mülk sözleşmeleri ile ilgili dolandırıcılık olayları artmakta ve tüketiciler mağdur olmaktadır. Haklarını bilmeyen tüketiciler satıcı veya sağlayıcılar tarafından korkutulmakta ve ödemek zorunda olmadıkları ücretleri ödemektedirler. Tüketicilerin iradesi dışında sözleşmeler imzalatılmakta, özendirilerek, bedava tatil hediye edileceği söylenerek çok sayıda mağduriyet yaratacak işlemler yapılmaktadır. Hak kaybının olmaması için devremülk sözleşmesi yapmadan önce sözleşmeleri muhakkak okumanızı, sağlayıcının güvenilirliğini araştırmanızı, yaptıktan sonra cayma hakkınızı kullanacaksanız ise bu konuda bilgili Avukatlara danışmanızı öneririz.